晟兰物业管理公司
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物业管理基本知识
来源:www.gsslwy.com 发布时间:2022年01月06日

一、什么是物业?


  已建成投入使用的各类建筑物及其相关的场地、设备设施。分类有住宅物业、工业物业、商业物业、其它类型物业(市政、桥梁、铁路)。以上物业管理费由低至高。


二、什么是业主?


  业主是物业的所有人或物业的使用人。住宅区的业主是由住宅区物业的全体所有者和使用者构成的。由于现代物业的社会性,因此他们在物业的保值、增值以及使用和服务方面,有着共同的利益,因而构成一个物业业主利益群体。


三、什么是物业管理? 


  物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托,依照物业管理合同或协议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,它按照社会化、专业化原则进行管理。


  行为概念:主体是物业管理企业,受物业所有人的委托依据物业管理合同对物业的环境,房屋及设备,公共秩序,公共事务进行维护、修缮与整洁并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。


1、“养房”是消费的开始


  (1) 房产购置后,要选择一家物业管理企业委托其进行物业管理服务,负责处理个人物业及公共部分运行养护、大中修、更新改造的各类事宜,消费形式以业主交纳物业管理费的形式体现。


  (2) 在国外,有数据表明,用于物业管理的的投入大大多于购房的费用。尽管目前受国民经济水平,消费观念能诸多因素的制约,物管费用与购房费用投入的比例较国外小了许多,但这是初期阶段,随着市场的发展,经济的增长,观念的提升,居民用于养房的投入会逐步增加。


2、物管公司的作用


  对于高楼林立的城市住宅而言,业主个人购置的住宅空间并非具有很好的独立存在的意义,它是以相邻、相连的住宅状态出现的,这就形成了对业主来说的公共产品的消费问题和对物管企业而言的公共服务问题。所谓公共产品就是供某一区域内全体消费者共同拥有的设施设备或共享的服务。如住宅区域内的保安保洁公共部位的维修养护等。而物业公司的管理,大部分又是以公共管理为主。


  物业管理企业体现“物业管理”概念具体到工作中包含了两项内容:对业主提供家居生活服务,对物业进行专业化的管理。现在,无论是传媒还是业主个体,都习惯通俗于物管企业为“管家”称谓,这从物业管理企业为业主提供大量服务,提高社区生活品质即可感受到。但严格的说,一个物业管理企业不仅是一个笼统的服务意义上的管家,还是一个私有不动产的管理专家,它的目的,是为业主创造、舒适的生息环境,使业主的私有不动产和共有的物业财产保值增值,为业主创造直接或潜在的经济收益。


四、物业管理的性质


  社会化、专业化、企业化和经营型


  专业化:机构专业化,人员专业化,设备专业化,操作手法专业化,工作程序专业化


  社会化:政府职能部门的延伸服务,对公共秩序的维护,全社会都参与,全社会都受益


  企业化:非行政性质的企业模式运作,自负盈亏


  经营型:提供的是服务而不是纯粹的管理,按市场规律办事,优胜劣汰


五、物业管理基本特点


1、 业主的自制自律


  对自用部分的自我管理,小区的重大改革管理措施业主表决


  对于公共区域活动加强自律,签订<<业主公约>>自我约束


2、 统一的专业化管理


  一个物业只要求一个物业管理单位,不充许出现多头管理


  专业的人干专业的事


六、物业管理的基本内容


1、 常规性公共服务(基础服务)


  房屋及设施设备的管理,环境清洁、绿化,公共秩序的维护,公共代办性的服务,公共事务的管理。


2、 针对性的专项服务


  外派服务,合同内没有约订的,物业管理单位创新挖掘的,如日常生活类,商业服务类,科教类等,钟点工、代看服务等。


3、 委托性的特约服务


  服务的范围不同,公共服务是对全体业主做的,特约服务针对的是个别人。


  订价的方式不同,公共服务收费是由政府定价或政府指导定价,而专项服务政府只有指导价或无指导价,特约服务是双方约定价。


  工作的侧重点不同,首先要做好公共服务,才有可能提供专项服务和特约服务。


  利润的要求不同,专项服务和特约服务利润要求较高,而现实中公共服务很难盈利。


七、物业管理委托的主体方式和内容


  主体:1、业主委员会   2、房地产开发商


  方式:1、公开招标     2、议标(协商)


  内容:对于住宅物业为单纯的物业管理服务,对于工业物业或商业物业,委托内容要根据物业类型确定。


八、什么是物业管理企业?


  1、物业管理公司,是专门从事地上建筑物、基础设施及周围环境代化管理服务,为业主或用户提供良好的生活或工作环境,具有独立法人地位的经济实体,以法定程序设立,以盈利为目的的独立的企业法人资格的经济组织。物业管理公司的主要职能是遵照有关政策和法规,运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业,很好的维护业主合法权益,为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静的居住和工作环境。


  2、 物业管理企业的组织模式


  (1)物业管理有限公司


  (2)房地产开发公司的物业部


  (3)机关后勤的服务部门


  (4)房管所(政府属性)


3、物业管理企业的权利和义务


  根据部委的有关法律规章,以及规范性的物业管理委托合同的有关规定,物业管理公司在物业管理中,有以下一些权利和义务。<<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>><<城市新建小区物业管理办法>>


  权利:(1)根据有关法规规章,结合物业管理的实际情况,制订小区管理办法


  (2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理


  (3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用 


  (4)有权制止违反规章制度的行为


  (5)有权要求管委会协助管理


  (6)有权选聘专业公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务


  (7)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费等


  义务:(1)履行物业管理合同,依法进行经营管理服务


  (2)接受管理委员会和住宅小区内业主的监督


  (3)定期向业主公布收支帐目


  (4)不承担房屋保管保险,人身财产保险等义务


  (5)重大的管理措施应当提交管委会审议,并经管委会认可通过


  (6)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导


九、业主的权利和义务


  权利:依法享有物业的各项权利,对部位享有所有权,对公用部位和共用部位享有合理的使用权。对小区的重大管理措施享有表决权,批评、建议、监督权,公有部分的持份权,共同关系的成员权等。


  义务:遵守业主公约,法律法规,服从业主大会的决定,依法缴费等。


十、什么是业主大会和业主委员会?业主委员会应如何成立? 


  1、由全体业主构成,按照程序依法成立的组织称为业主大会。


  业主大会的召开,业主入住率需达到50%,由地产商配合,由政府主管部门主持组织。年度会议需全体业主参加。特别会议经由已入住业主10%以上提名就需召开。召开会议的法定人数都需超过50%业主数量。参加会议的需50%以上人员通过才形成决议。


  2、业主委员会是业主大会的执行机构(自治组织),需到当地房地产主管部门备案,不能从事经营性活动。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受法律保护。


  业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益,实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制,保障物业的合理与使用,维护本物业的公共秩序,创造整洁、优美、舒适、文明的环境。北京新规定:凡商品房、经济适用住房入住率超过50%,或首户入住已满二年的新建居住小区,均可组建业主委员会。


  召开业主大会表决选举业主委员会委员,业主委员会委员从业主中选举产生,一般由3-15人组成,3-15人选举委员会主任。业主委员会主任任期3年,可以连选连任,委员会人数为单数。在任期内,委员的撤换、增减,由业主委员会会议通过后,提交业主大会确认。业主委员会应有办公用房和办公经费,业主委员会无工资。


  业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主,在业主委员会中应占较多的委员名额;但分散业主的权力也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主,则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。


  业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会,筹委会推荐业主委员会候选人名单,提交业主大会选举产生。


十一、什么是住房维修基金?


  根据98年11月9日建设部、财政部发213号文件<<住宅共用部位、共用设施维修基金管理办法>>自99年1月1日起施行。


  住房维修基金:用于住宅共用部位,共用设施及设备,大中修的维修及更新改造的基金。


  商品房:购房者应与售房单位签订有关维修基金缴交约定,购房者按房款2%(多层)-3%(高层)的比例向售房单位缴交维修基金,售房单位代为收取属全体业主共同所有,不记入售房单位销售收入。维修基金收费标准具体由市、自治区房地产主管部门确定。


  使用:应当专户存储,由房地产主管部门代管,但无支配权,全体业主拥有支配权,维修基金利息无使用转入维修基金滚存。


十二、物业管理费的构成


  1、 人员工资、福利

  2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

  3、绿化管理

  4、清洁卫生费

  5、公共秩序保安费

  6、办公费

  7、折旧费

  8、低值易耗开销

  9、社区文化费

  10、不可预见费

  11、管理佣金

  12、税费等


十三、住房维修及保修


  2000年80号令<<房屋建筑质量保修规定办法>>保修期限(正常使用情况下):


  1、 地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的合理年限。


  2、 屋面工程,要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗、防漏为五年。


  3、 供热与供冷系统为两个供暖期和供冷期。


  4、 电器系统、给排水管道设备安装为两年。


  5、 装修工程为两年。


  6、 其它项目由建设单位和施工单位约定。


十四、物业管理对房地产销售的作用


  在市场中具备美誉度的物力管理公司在房地产销售环节中能成为项目的卖点对消费者产生吸引。


  1、 物业管理对物业起到较大的升值和推进作用。


  2、 物业管理对项目起到宣传作用,好的物业管理能为业主的后期入住创造一个幸福的生活环境,能强化购房者的信心和美好愿景。


  3、 物业管理公司的效应能对项目销售起到拉动作用。


十五、物业管理公司与业主的维修责任应如何划分? 


  业主作为物业的所有权人,应对其所有的物业承担维修养护责任。因此,房屋的室内部分,即户门以内的部位和设备,包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台,由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气及通迅单位负责,维修养护费由有关业务单位支付。但是,物业管理公司与有关业务单位另有约定的,按双方约定确定维修责任。


  物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备,也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任,致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋及公共,造成损失的,业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责;造成损失的,应当赔偿损失。


十六、物业管理费用按什么标准收取? 


  物业管理费用的标准,应以房屋使用管理维修公约或售房合同中的约定为准。除因政府调整价格外,开发商和物业管理公司不得单方面提价。


十七、商品房楼顶屋面归谁所有? 


  根据建筑物区分所有权理论,除了一般房屋所有权外,不动产物权领域还存在着另外一种独立的物权——建筑物区分所有权。建筑区分所有权是指多个所有权人共同拥有一栋带有共有、共用设备和附属建筑的建筑物时,各所有权人享有的对其专有部分的专有权和对共有部分之共有权的结合。 


  建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定:“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。”第七条规定:“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。” 


  据此,楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分,任何人(包括房地产开发商和业主)对楼顶屋面不享有专有权,应属于全体业主共有,房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷,在司法实践中按照以下方式处理:如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的,顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面;如果没有公共通道的,其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的,须经顶层住户同意。


十八、什么是业主公约?        


  业主公约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。业主公约的法律依据主要是《民法通则》及建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》。

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